Преимущества и недостатки потребительских ипотечных кооперативов

Для многих сегодня ипотека – единственное решение жилищного вопроса, но есть в ипотечном кредитовании весомый недостаток – его дороговизна. Более дешевый займ может предоставить ипотечный потребительский кооператив, созданный специально для совместного приобретения или строительства жилья.

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) – своего рода пирамида, но в отличие от финансовых бесконечных пирамид, она – конечная. Структура работы такой пирамиды сводится к следующему:

1) допустим у одного человека есть деньги, которых хватит лишь на половину квартиры, у второго – тоже половина нужной суммы;

2) объединив вместе эти финансы, покупается одна целая квартира тому, кто вступил в кооператив первым;

3) для покупки квартиры следующего в очереди члена кооператива, необходимо внесение денег от новых участников и т.д.

Все получившие деньги на квартиру постепенно возвращают их кооперативу в оговоренный заранее срок, например в течение 5-ти лет. То есть, через 5 лет все получившие кредит полностью погасят его, сделав возможным покупку жилья последнему вступившему. Благодаря постоянному вступлению в кооператив новых членов и погашению займа получившим его, деньги на покупку жилья стоящим в очереди находятся быстрее, чем через тех же 5 лет.

Так как деньги от кооперативов не обременены обязательствами перед, например, вкладчиками, как это бывает в банке, то и стоят они значительно дешевле. К преимуществам относится и то, что в отличие от банков, кооперативы часто не интересуются уровнем доходов заемщиков, не требуют их официального подтверждения, не интересуется и чистотой кредитной истории и т.д. По сути, для вступления в кооператив достаточно лишь паспорта и требуемой суммы денег для оплаты пая. Однако есть в ипотечных кооперативах и целый ряд недостатков. К ним относится следующее:

1. Неизвестен срок, когда вновь вступившему члену кооператива найдутся деньги на жилье (если не появятся новые пайщики, то ждать придется до тех пор, пока получившие кредит прежде полностью не погасят его).

2. Чтобы быть оптимальным, кредит ограничен сроком в 5-10 лет, если увеличить срок кредита – увеличится и ожидание. Срок же, в свою очередь, влияет на сумму кредита: она либо невелика, либо будет требовать значительных размеров ежемесячных платежей.

3. Часто требуется значительная вступительная сумму платежа. То есть, тех же 50% стоимости квартиры нужно внести сразу, иначе в кооператив не вступишь. По банковской ипотеке возможно внесение первоначального взноса в размере 10-20%.

4. Существуют также отдельные вступительные взносы, составляющие приблизительно 3-6% от стоимости квартиры. Потребуется внесение и дополнительных ежегодных взносов (порядка 3-5%), оплаты риэлтерских услуг (около 5%), страховой премии (1-2%). Все возможные платежи и условия участия в кооперативе следует заранее уточнять. Причем при выходе из кооператива пайщику возвращают лишь внесенный паевой взнос (то есть, конкретно сумму, внесенную на покупку жилья).

Таким образом, потребительский кооператив, созданный для ипотечного кредитования, не лишен как преимуществ, так и недостатков. Хотя обещанный займ и обойдется для заемщика дешевле, но пайщик может годами ждать своей очереди, при этом тщательно соблюдая свои обязательства перед кооперативом, и так и не дождаться денег на покупку квартиры.

Отследить движение денег в ПИКе фактически невозможно, что позволяет недобросовестным кооперативам пользоваться ситуацией и «жить» за счет ежегодных платежей пайщиков. Поэтому, решив воспользоваться возможностью покупки жилья через кооператив, следует крайне внимательно отнестись к его выбору.Поинтересуйтесь историей кооператива, были ли возбуждены против него судебные дела, почитайте отзывы о нем в Интернете и т.д.